재건축, 재개발의 진행과정 설명

재건축, 재개발의 진행과정 설명

 

오늘은 재건축 재개발의 진행과정에 대해 설명드리려고 합니다.

 

조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분... 등등 수많은 용어가 난무하지만 항상 헷갈리기 때문에, 제대로 정리해보려 합니다.

 

저처럼 처음 재건축, 재개발에 관심 있으신 분들은 함께 공부해보면 좋을 것 같습니다.

 

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#1. 재건축과 재개발 사업의 절차

재개발, 재건축의 추진 절차에 대해서 알아보겠습니다.

 

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1. 정비기본계획 수립, 정비구역지정, 추진위원회 구성

 

돈되는 재건축 재개발 책 참고

 

정비 기본 계획이 수립된 후, 재건축의 경우는

 

1) 안전진단을 합니다.

 

안전진단이란? 정말 건물이 불량인지 판단하는 것입니다. 단, 재개발에서는 안전진단 단계가 없습니다.

 

그 다음에는

 

2) 정비구역지정이 이루어지고,

 

3) 추진위원회를 구성하게 됩니다.

 

추진위원회가 설립되기 위해서는, 토지 등 소유자 들의 과반수 동의가 필요합니다.

 

(대략 2~3년 정도 걸리는 단계입니다. 아직 사업이 무산될 가능성이 높습니다. 그렇기에 관심을 가지고 지켜봐야하는 단계! 입니다.)

 

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2. 조합인가 설립, 시공자 선정

 

돈되는 재건축 재개발 책 참고

 

두번째로는 조합설립 동의서를 받으면서

 

1) 조합인가 설립을 시작합니다.

 

재건축 : 전체 구분 소유자의 3/4이상, 각 동별로 과반수 동의 받아야 함.

 

재개발 : 토지등 소유자의 3/4 이상, 토지면적의 1/2 이상 동의 받아야 함.

 

 

위를 충족하면 조합설립인가가 나옵니다. 이 인가가 나온 날부터, 30일 이내에 조합사무소가 소재할 지역에 법인 등기를 하면 정식조합이 설립됩니다.

 

2) 시공자 선정

 

이제 공개입찰 방식으로 시공자를 선정합니다. 시공사들이 입찰을 하게 되고, 조합원 투표를 통해 결정됩니다.

 

 *서울시의 경우는 시공자선정이 사업시행인가 이후에 이루어집니다. (투명성 강화 등을 위해)

 

--> 아직까지지는 수익성이 정확히 예측되지 않고, 중단 리스크가 존재함. 공격적인 투자자는 이때 매수 하기도 함!

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3. 사업시행인가, 종전자산평가, 분양신청

 

돈되는 재건축 재개발 책 참고

 

 

세번째로는 조합이 추진하는 정비사업에 대한 내용을 시, 군, 구에서 확정하고 인가하는 행정절차입니다.

 

1) 사업시행인가

 

에서, 총 대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형구성, 신축 아파트의 세대 수, 임대아파트 세대 수 등 여러가지 내용이 결정됩니다.

 

2) 종전자산 감정평가

 

사업시행인가 고지가 있으면, 조합은 감정평가를 신청합니다. 원래 소유자별로 가지고 있던 부동산의 가치를 평가하고 이를 바탕으로 조합원의 분담금이 계산됩니다.

 

조합은 사업시행인가 고시가 된 날 부터, 60일 이내에 개략적인 분담금의 내역 및 분양신청 기간 등을 토지 등 소유자에게 통지해야 합니다! (서울시의 경우는 시공사와 계약을 한 날부터 60일 이내)

 

3) 분양신청

 

이제 위 분담금 통보를 바탕으로 조합원은 분양신청을 합니다. 

 

이때는 희망 평형만 신청하는 것입니다. 계약은 나중에! 조합원 분양 신청이 완료되면, 이를 바탕으로 관리처분 계획을 작성합니다.   

 

**투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍입니다. (사업시행인가 이후는 엎어질 확률이 매우 적고, 투자 수익 예측도 가능하기 때문!)

 

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4. 관리처분계획, 이주/철거, 동호수추첨, 착공

 

돈되는 재건축 재개발 책 참고

 

마지막 단계로 관리처분 계획이 있습니다. 

 

이는 분양신청 기간이 종료 된 후, 수립하는 계획으로 사업성에 대한 자료가 나온 후, 계획을 수정과 보완하는 단계입니다.

 

여기서는 조합원 분양 수익, 일반분양 수익, 임대아파트 세대 등이 정해지고, 조합원 각각의 분담금이 정해집니다.

 

 

이 단계가 종료되면, 이제 이주를 합니다. (6개월~1년 사이)

 

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5. 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산

 

돈되는 재건축 재개발 책 참고

 

이주및 철거 완료 후, 일반분양을 하는데 조합운 분양이 그보다 먼저 있습니다. (아닌 경우도 종종 있음)

 

일반분양이 성공적으로 이루어지면, 조합원 입주권 거래가 활발하게 이루어지기도 합니다.

 

실제 입주 후, 이전고시 절차가 진행되고, 소유권을 가진 사람들이 정식으로 대지를 분할 한 후, 등기를 진행합니다.

 

 

 

재건축, 재개발에 관련 추천 책입니다. ^^ 참고하시기 바랍니다!

 

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