재건축, 재개발에서 조합원의 자격이 되려면?

오늘은 재건축, 재개발에서 조합원 자격에 대해서 알아보고자 합니다.

 

특히 재개발에서 조합원 자격이 헷갈리는 경우가 많아, 이 부분을 집중적으로 살펴보고자 합니다.

 

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#1. 재건축 조합원 자격요건 : 건물과 토지 동시 소유

 

재건축에서 조합원이 되려면

 

1) 정비 구역 내 건축물과 부속토지의 소유자일 것

2) 재건축 사업에 동의한 자 일 것

 

이 두 가지 조건을 만족해야 합니다. 동의는 조합원 분양 신청 전까지 해야 합니다.

 

만약 동의하지 않는 조합원의 경우는 현금청산 대상이 됩니다.

 

 

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#2. 재개발 조합원의 자격 요건

 

재개발은 조합이 설립되면 토지와 건물을 가지고 있는 빌라, 다세대 주택의 소유자의 경우 자동으로 조합원이 됩니다. 

 

그러나, 토지만 소유하거나 건물만 소유하는 경우, 무허가 건축물의 경우 주의할 점이 있습니다. 

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1) 토지 + 건물을 소유하는 경우 :

당연히 조합원으로 인정됩니다.

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2) 건물만 소유하는 경우

 

토지와 건물의 소유권 분리가 '서울시 도시 및 주거환경 정비조례'시행일인 2003년 12월 30일 이전에 이루어져야 함.

 

-> 입주권 여러개 받기 위해 일부러 분리하는 경우 방지하기 위함.

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3) 토지만 소유하는 경우

 

첫째로 먼저 반드시 소유권 분리일이 2003년 12월 30일 이전이어야 합니다.

 

그리고 나서 토지 크기에 따라, 2가지 케이스로 나뉩니다.

 

ㄱ) 토지 크기가 30m2~90m2 이면서, 무주택자이며, 지목과 현황 모두 도로가 아닐 경우 : 자격 있음

 

*지목이란?

토지의 이용 목적에 따라 토지 종류를 구분하고 표시하는 등기부상 분류

 

*현황이란?

공부와 상관없이 현재 실제 이용 상태. (등기부에 다르게 기록되어있어도, 현재 이용상태 기준으로 판단한다는 것임)

 

ㄴ) 토지 크기가 90m2 이상 :  자격 있음 

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4) 무허가 건축물의 경우

 

무허가 건축물이면, 

 

1) 1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물 대장에 등록되어 있거나

2) 1981년 촬영한 제 2차 항공사진에 나타나 있는지 확인

 

*항공사진이 대체적으로 애매하므로, 무허가 건축물 대장을 반드시 확인 할 것!

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위와 같은 사항을 잘 생각하셔서, 조합원 자격이 있는 매물을 구입하셔야 합니다. 

 

특히 경매 등으로 나오는 물건 중에 현금청산 대상인 경우가 있습니다.

 

사업시행인가 후, 조합원 분양신청이 끝난 지역의 물건이라면 반드시 확인하시기를 바랍니다. (조합 문의 등)