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재건축 사업성 평가해보는 방법 (관리처분인가 책자 분석법) 재개발 단계진행에서 포인트는 관리처분인가이다. 사업시행인가에서 어느정도 윤곽이 나온 부분도 관리처분 인가에서 바뀔 확률이 매우 높기 때문이다. 그리고 이때는 더이상 일반분양을 미루지 않고 사업이 확실해지는 시기이기 때문이다. ​ 따라서 제대로된 관리처분총회 책자의 분석이 필요하다. 중요하게 살펴봐야 할 것은 다음과 같다. 1. 비용 : (1) - (2) (1) 종전자산 평가금액, 현금청산자 감평액(나중에 현금청산을 진행 할 때 수용재결 금액을 파악하는데 유용하다.) (2) 정비사업 예산서 (공사비, 사업비 등 사업에서의 지출액) - 예상 지출액 2. 수익 : (1) + (2) (1) 분양내역 (조합원분양/보류지/일반분양) (2) 예상 분양수익(조..

재건축과 재개발의 차이점 : 기타사업비 비중 재건축과 재개발은 큰 차이를 가지고 있습니다. 그중 하나가 기타 사업비 비중입니다. 오늘은 이에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 총 사업비 - 공사비 = 기타사업비 총 사업비에서 공사비를 뺀 금액을 우리는 기타사업비라고 합니다. 보통, 재건축에서는 공사비 : 기타사업비가 75%대 25%정도이지만, 재개발엣는 기타사업비의 비중이 더 큽니다. 이유는 재개발에서는 기타 사업비에 '보상비'가 있기 때문입니다. 2. 보상비란? 보상비는 첫 번째 손실 보상비로, 현금청산 대상자들에게 지급되는 비용입니다. 두 번째, 주거이전비로 세입자에 대한 이주비입니다. 세 번째, 기타이주보상비로 상가영업자에 대한 보상비가 있습니다. 따라서 이러한 이유로 재개발은 재건축보다 기타사업..

오늘은 재건축, 재개발에서 조합원 자격에 대해서 알아보고자 합니다. 특히 재개발에서 조합원 자격이 헷갈리는 경우가 많아, 이 부분을 집중적으로 살펴보고자 합니다. #1. 재건축 조합원 자격요건 : 건물과 토지 동시 소유 재건축에서 조합원이 되려면 1) 정비 구역 내 건축물과 부속토지의 소유자일 것 2) 재건축 사업에 동의한 자 일 것 이 두 가지 조건을 만족해야 합니다. 동의는 조합원 분양 신청 전까지 해야 합니다. 만약 동의하지 않는 조합원의 경우는 현금청산 대상이 됩니다. #2. 재개발 조합원의 자격 요건 재개발은 조합이 설립되면 토지와 건물을 가지고 있는 빌라, 다세대 주택의 소유자의 경우 자동으로 조합원이 됩니다. 그러나, 토지만 소유하거나 건물만 소유하는 경우, 무허가 건축물의 경우 주의할 점이..

재건축, 재개발의 진행과정 설명 오늘은 재건축 재개발의 진행과정에 대해 설명드리려고 합니다. 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분... 등등 수많은 용어가 난무하지만 항상 헷갈리기 때문에, 제대로 정리해보려 합니다. 저처럼 처음 재건축, 재개발에 관심 있으신 분들은 함께 공부해보면 좋을 것 같습니다. #1. 재건축과 재개발 사업의 절차 재개발, 재건축의 추진 절차에 대해서 알아보겠습니다. 1. 정비기본계획 수립, 정비구역지정, 추진위원회 구성 정비 기본 계획이 수립된 후, 재건축의 경우는 1) 안전진단을 합니다. 안전진단이란? 정말 건물이 불량인지 판단하는 것입니다. 단, 재개발에서는 안전진단 단계가 없습니다. 그 다음에는 2) 정비구역지정이 이루어지고, 3) 추진위원회를 구성하게 됩니다. 추진위원회가 ..

안녕하세요! 오늘은 장위뉴타운 전체 임장기를 한번 올려보려 합니다. 늦은 밤에 운동할 겸(?)해서 장위 뉴타운을 돌면서 아파트들을 구경하며 전체적으로 어떤 느낌이었는지 살펴보는 시간을 가졌습니다. 글을 철저히 30대 실수요자의 입장으로 쓰여진 글이라, 혹시 장위뉴타운에 관심이 있으신 분들은 참고하시면 좋을 것 같습니다. #1. 장위뉴타운 전체 임장길이 장위동을 네이버 지도에서 검색해보면 아래와 같습니다. 꽤 넓은 크기죠! 현재 장위뉴타운은 재개발 지역으로 지정되어 있어, 현재 사업이 활발하게 진행되고 있는 중입니다. 특이점으로는, 북서울 꿈의 숲을 끼고 있어 자연환경이 근처라는 점과 서울에서 많이 있지 않은 평지 뉴타운 지역이라는 점 입니다. 제가 걸어본 바로는 쭉~ 평지였어서, 무척이나 신기(?)했었습..

재건축, 재개발에서 자주 쓰이는 용어 알아보기_재건축 재개발 초보가 공부하기(1) 안녕하세요! 저는 재건축, 재개발을 공부해보려고 합니다. 하나씩 업로드 할 예정인데, 이번에는 재건축, 재개발에서 자주쓰이는 용어를 알아보려 합니다. 1) 비례율 재건축 재개발에서 비례율은 조합원 분담금을 산정하는 기준이 되는 값입니다. (한마디로 사업성을 나타내는 지표입니다!) 비례율은 사업이 완료된 후 총 수입(분양대금)에서 총 사업비(공사비 등)를 공제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값입니다. 비례율 100%를 넘으면 사업성이 좋다고 여겨지는 게 일반적입니다. 예를 들어, 종전자산평가액이 100억 원이고, 총 수입이 200억 원, 총 사업비가 100억 원인 경우, 비례율은 100%가 됩니다. 이 경우 조합원들은 종전..

재건축, 재개발 투자하는 방법 (1) 저렴하게 재건축,재개발을 투자하려면? 오늘은 요새 사람들이 관심이 많은 재건축, 재개발에 대해서 글을 써보려고 합니다. 먼저 왜 재건축, 재개발인가? 부터 알아봐야 한다고 생각합니다. #1. 재건축, 재개발을 투자해야하는 이유 먼저 재건축 재개발 의미를 알아보겠습니다. 재개발과 재건축은 도시의 재생과 발전을 위해 이루어지는 사업입니다. 재개발은 노후된 주택과 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 사업이고, 재건축은 노후된 주택과 건물을 개량하여 새롭게 단장하는 사업입니다. 재개발과 재건축은 모두 도시의 재생과 발전에 기여하지만, 그 차이점도 있습니다. 재개발은 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓기 때문에, 재건축보다 더 큰 규모의 사업입니다. 또한, 재개발은 재건축..